摘要：
2023年2月8日，北京市举办了春节后第一场土拍（2022年第五批集中土拍）。谁也没想到，中海、金茂、招商蛇口等北京楼市的常客都成了看客，现场出让的三宗土地，被广州市国资委下属... 微信号
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2023年2月8日，北京市举办了春节后第一场土拍（2022年第五批集中土拍）。谁也没想到，中海、金茂、招商蛇口等北京楼市的常客都成了看客，现场出让的三宗土地，被广州市国资委下属的越秀地产（0123.HK）斩获两宗。
当天，越秀地产上午以25.99亿元+1.5万平米现房销售条件拿下苹果园交通枢纽地块；下午又以33.12亿元+4.5万平米现房销售条件拿下昌平朱辛庄地块。
尤其是在石景山苹果园地块的竞争上，越秀地产挫败了石景山“大地主”中海新城公司。据说竞拍到了最后阶段，中海每次报价都要电话请示领导，而越秀的现场举牌人不假思索直接在中海的报价上加一手。
越秀地产之所以这么有底气，据说公司高层领导给了“志在必得”的授权。
这两块地都很优质，属于房子不愁卖的那种，唯一的担忧是利润不够厚。但是越秀地产在北京拿地是战略性动作，不在乎一城一地的得失。
越秀地产瞄准热点地块，全力进攻的战术动作，特别像中建系在学府公馆和中建玖合府这两个热点地块上的打法（详见：进击的“中建系”），更看重项目的流速和现金流贡献能力，不再单纯看利润率指标。
与此同时，在北京、上海、杭州等热点城市的土拍市场上，自从2022年开始，厦门国贸、厦门建发、厦门象屿和越秀地产一样，以地方国资房企的身份，在这些热点城市迅速大规模拿地，它们的销售额也是一路快速增长，股价随之逆势增长。
当下楼市成交情况难言乐观。正因为市场不好，地方政府财政又缺钱，所以热点城市供地质量都很高。尤其是一些地段好、价格“倒挂”的热点地块，“拿到即售罄”，是很好的现金流“发生器”。
“在别人恐惧时贪婪”，这句投资名言，如今被越秀、建发、国贸等一众地方国企开发商实践了，估计很多坐困愁城的开发商也想学着这样做，但是都缺乏一个条件：钱！
那么，越秀、建发、国贸这样的地方国企开发商的钱又是哪里来的呢？
自从2022年初，我们就开始关注和研究这些地方国企开发商崛起的逻辑，先后对建发（详见：建发的钱是哪来的？）、越秀（详见：这次越秀又放弃了！）、华发（详见：华发还想再赢一次）、象屿（详见：象屿信号：闽系黑马退，大象进）等企业单独研究。但是，站在2023年的起点，借着越秀地产在北京土拍市场上“秀两次”的机会，想再聊下地方国企开发商的新发展思路。
接着回答上面的问题：越秀地产这样的地方国资开发商的钱是哪里来的呢？
除了之前我们讨论过它们各自的独特资金优势之外，当下还有个需要特别注意的逻辑：拿地也是一种融资。
拿地也是一种融资，在这里主要是指，当开发商拿地后，随之而来的是开发贷、抵押贷、按揭贷等各种表内融资款的到来，以及公司总部信用因拿地和可售货值提升后，还可得到授信额度的提高。
深耕三四线城市的开发商，在地价和房价比特别高的时候，拿地的融资杠杆价值更大。例如，某开发商在三四线城市拿一块地，地价1亿元，但是由房价推导的可售货值是10亿元，那么开发商可以提前通过贷款抽走5-8亿元去另外拿地，这是在过去开发商高杠杆、高负债模式下，在三四线城市开发商的主要逻辑。开发商对三四线城市土地的融资能力价值的看重，甚于卖房子带来的利润。
但是，随着预售资金监管被严格落实，如今开发商在三四线城市拿地的资金杠杆作用已经没有，相反前期在三四线城市拿地的开发商，如今还需要想办法凑钱去完成“保交付”的任务。这些开发商身陷资产负债表收缩的困境，无力再继续拿地。
而那些规模庞大的央企开发商则因为国务院国资委严格的考核标准制约，这两年在规模的扩张上趋于谨慎，基本秉承利润考核优先的原则，不赚钱的土地不拿。
如此一来，这些地方国资开发商的机会来了。
1．地方国资委的支持。地方国资开发商的规模扩张战略背后往往都是地方国资委的强力支持，不仅给予资金支持，更是给予机制上的保障。在宏大的规模扩张背后，是地方政府培育具有竞争力国企的新战略。
开发商扩张的首要前提是自有资金实力。前文所述三四线城市开发商原来的自有资金，很大程度来自对预售资金的“盘活”；而地方国资开发商的自有资金，来自地方财政的直接支持，还有地方金融机构的加持。
2．银行的支持。如今，银行贷款额度是充裕的，却不敢给信用出风险的开发商。现在的贷款局面是，民企很难向银行申请到贷款，而央企囿于国资委考核，控制了融资需求。此时地方国资开发商逆势崛起，并且所拿地块在北京、上海这样的核心城市，再遇上不愁卖的高现金流贡献地块，那就成了各大银行追着放贷的“香饽饽”。
3．下游供应商的支持。建筑商、供应商等开发商下游合作伙伴，对于像越秀地产这种兼具国资背景，并且拿了“香饽饽”地块的开发商，是愿意垫资参与项目建设的。而对民企开发商则提出了现款结算的条件，这样一来，越秀又比民企开发商节省了不少开发成本。
4．合作伙伴的支持。万达这两年能够逆势发展的原因，是其选择的合作伙伴发生了很大变化。随着万达下沉到三四五线城市做轻资产管理业务，万达把各类有钱的地方龙头民企都结为合作伙伴。
虽然越秀、建发、国贸、象屿是地方国企，但是在房地产产业链的融资运作中，与当地民间资本的合作也很多，富裕的民间资本土壤，也是这些地方国资开发商“不差钱”的原因之一。
因此，不管从逻辑上，还是从技术上看，对于这些地方国资开发商来说，在北京这样的热点城市拿地，就是一条不断扩大融资的路子。优质资产和源源不断的融资如滚雪球一样越来越大，使得这些地方国资开发商的销售额在排行榜上，每年上一个台阶。
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