首批消费类REITs开闸，万科将饮头啖汤？

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　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　截至目前，已有四家公司参与消费类公募REITs的发行。

　　参与首批消费类REITs的公司再添一家。

　　7月19日，有市场消息称，近期万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由万科旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。第一财经了解到，上述消息属实。

　　值得一提的是，在此之前万科向外界透露的REITs信息一直是物流板块，本次传出商业板块将发行REITs的信息让外界感到意外。今年3月的年度业绩会上，万科首席运营官刘肖就曾表示，万纬物流在浙江和广东选了几个资产，大概25万平方米左右，发改委已经有了推进文件，正在进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

　　实际上，自2016年收购印力集团以来，万科商业板块已发展的较为成熟。2022年年报披露的数据显示，2022年万科集团商业业务板块方面营业收入87.2亿元，同比增长14.3%，其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8 亿元，同比增长4.8%，整体出租率 93.2%，同比下降2.1个百分点。

　　截至2022年年末，万科集团累计开业商业项目242个（含138个社区商业项目），建筑面积 1228万平方米，其中印力累计开业 102个商业项目（含 23个社区商业，29 个轻资产输出管理项目），建筑面积 868 万平方米；截至2022年年末，万科集团规划中和在建商业建筑面积为 365.4万平方米。

　　根据印力官网的信息，其商业产品线分为印象城（城市级商业中心、区域型购物中心）、印象汇（片区型购物中心）、印象里（社区商业）、万科广场（家庭型购物中心）。目前，印力在杭州的商业项目有四个，分别是古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、奥体印象城。

　　具体来看，古墩印象城位于西湖区文新街道，项目体量7.3万平方米，于2010年1月开业；西溪印象城位于余杭区五常街道，项目体量25万平方米，于2013年5月开业；金沙印象城位于钱塘区下沙街道，项目体量16万平方米，于2019年6月开业；奥体印象城位于萧山区盈丰街道，项目体量24万平方米，于2021年9月开业。按照公募REITs的逻辑，只有那些运营年限较长，且运营稳定，出租率较高的项目才会被纳入底层资产，而从公开信息来看，万科未披露过上述四个商业项目的出租率。

　　自2020年7月我国REITs试点以来，底层资产类别逐渐多元化，2023年3月，国家发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确表示，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs，首次以文字形式提出支持消费基础设施进入REITs试点范围。

　　自今年3月消费类公募REITs试点开闸以来，已有北京恒盛华星、鲁商置业、百联股份三家公司公开发布消息称，将以其所有的商业底层资产发行消费类公募REITs，万科为第四家。值得一提的是，上述公司的REITs进程还处于前期准备阶段，后续是否能成功上市，存在不确定性。

　　此前，在一个关于REITs的论坛中，华润元大基金资产证券化部总经理林海表示，从国际经验来看，海外成熟REITs市场中，消费型基础设施为主流底层资产，收益较为可观。截至2022 年年底，我国商业不动产存量市值约35~40万亿元，全国购物中心体量达到5亿平方米，但成交活跃度偏低，其核心原因在于不动产大宗交易金额较大、门槛过高。公募REITs以资产证券化的方式，将使不动产投资的门槛降低，普通投资者能够参与投资，未来百货商场、购物中心等优质商业资产有望盘活，从其统计的数据来看，华润置地、万科、龙湖、招商蛇口、新城控股、越秀地产的商业不动产项目较多。

　　戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事，华南区资产证券化负责人屈汉表示，消费基础设施纳入公募REITS试点范围，有助于恢复和扩大消费，有助于有效盘活零售类存量资产。一般情况下，REITs项目的内部收益率（IRR）原则上不低于5%，净现金流分派率原则上不低于3.8%，REITs首次发行的项目不动产评估净值原则上不低于8亿元。

　　第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松曾表示，首批试点发行的公募REITS对资产质量要求通常更高，因此，一线城市核心商圈，运营稳定，接近满租，租金增长率稳定的购物中心更有望成为第一批消费类公募REITS发行的底层资产。

　　与此同时，林劲松也表示，商业地产项目是重资产投资，且所有者如果是地产开发公司，通常会在项目建设时或建成后设立相关的不动产抵押、项目公司股权质押或应收款项质押，以用于债务融资，而有担保的债权人对于抵质押资产的所有权优先于资产所有人，也优先于公募REITs投资者，因此出于保护投资者的目的，监管机构要求基础设施项目不存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务。“从目前已经发行上市的公募REITs主体情况来看，国企或行业龙头有望成为最先顺利完成公募REITs 发行的主体。”林劲松说。